TAX CONSULTING · CAPITAL GAINS

양도소득세 상담 체크리스트

주택·토지·건물·분양권·입주권·권리 자산별 항목 자동 필터링
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진행도 0 / 0
체크율 0%
SECTION 00 · 시작
양도 자산 유형 선택 필수
미선택 ▶
자산 유형에 따라 체크리스트 항목이 자동 조정됩니다. 주택 관련 항목(1세대1주택 비과세·다주택 중과·조정지역 거주요건)은 주택·입주권에만 적용되며, 토지는 비사업용토지 중과·농지감면·수용감면이, 건물은 감가상각이, 분양권은 단기세율과 주택수 산입이 별도 검토됩니다.
SECTION 01
상담 기본정보
0/5 ▶
주민등록번호는 입력 시 하이픈이 자동 입력됩니다. 저장된 데이터는 브라우저 localStorage에만 보관되며 외부로 전송되지 않습니다. 상담 완료 후에는 반드시 초기화하거나 백업 JSON 파일을 안전하게 관리하시기 바랍니다.
비거주자는 비과세·장특공 적용 배제, 세율 및 공제 차등 적용. 국내 체류일(183일)·직업·가족·자산 종합 판단.
배우자·직계존비속(생계를 같이하는)·형제자매 전부 포함. 세대분리 여부는 실질 판단. 각 세대원의 보유 주택수를 기재하면 합계가 자동 계산됩니다.
세대 보유 주택 합계 0채
SECTION 02
양도 대상 자산 정보
0/6 ▶
㎡
공동명의 시 지분율·인별 과세표준 별도 산정 필요.
입주권·분양권은 별도 과세 규정 적용 (비과세 불가, 장특공 배제 등).
상속·증여 주택은 취득가액·취득시기 특례 검토. 증여 후 10년 이내 양도 시 이월과세 적용 여부 확인.
※ 양도세 직접 산정에는 미사용. 거주요건은 SECTION 05의 거주기간, 임대주택 특례는 SECTION 04의 임대사업자 체크리스트에서 별도 판정. 상담 메모 / 임차인 존재 여부 확인 / 종합소득세(임대소득) 부수 검토용.
SECTION 03
취득 및 양도 거래정보
0/8 ▶
원칙: 잔금청산일 vs 등기접수일 중 빠른 날. 상속은 상속개시일, 증여는 증여등기접수일.
원
실지거래가액 원칙. 환산취득가액 적용 시 취득 당시 기준시가 필요. 상속·증여 주택은 평가액 기준.
취득세·법무사·중개보수 등 취득 부대비용은 SECTION 09(필요경비)에서 항목별로 입력하세요.
특수관계인간 거래 시 시가와 거래가액 차이에 따라 부당행위계산 부인(시가의 5%·3억 초과) 또는 증여추정(시가의 30%·3억 초과) 적용. 시가는 통상 시가, 감정평가, 유사매매사례가 등으로 산정.
증여재산에 담보된 채무를 수증자가 인수하는 경우, 채무 인수액 부분은 양도소득세 과세대상 (무상증여분은 증여세). 양도가액 = 인수 채무가액.
채무자가 채무 변제를 위해 부동산 등을 채권자에게 이전하는 거래. 유상양도에 해당하여 양도소득세 과세 대상. 양도가액 = 소멸 채무액(변제되는 채권가액). 양도시기 = 등기일·인도일 중 빠른 날.
원
양도 중개보수·신고대행료 등 양도비용은 SECTION 09(필요경비)의 "양도 중개보수"·"기타" 항목에서 입력하세요.
교환, 분할매매 등 위에서 다루지 않은 특이사항 메모.
SECTION 04
세대 주택 수 및 보유현황 핵심
0/9 ▶
주택 수 판정 원칙 — 1세대 단위 합산 / 지분도 1채 / 2021.1.1. 이후 취득 분양권·입주권은 주택 수 포함.
※ 종부세의 지방 저가주택 주택수 제외 특례(종부세법 §8④4)는 양도세에 적용되지 않습니다. 양도세에서는 인구감소지역 주택(조특법 §71의2)·준공 후 미분양주택(조특법 §98의9 등) 등 별도 특례로 검토합니다.
본인·세대원 보유 주택수는 SECTION 01의 세대원 구성 확인에서 자동 합산됩니다. 입주권·분양권은 직접 입력하세요.
각 주택별: 소재지·취득일·취득가액·조정대상지역 여부·거주 여부·임대등록 여부.
종전주택 취득 1년 이상 경과 후 신규주택 취득 + 신규취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도 + 종전주택 2년 이상 보유(조정취득분은 거주 2년).
일반주택 양도 시 상속주택은 주택 수에서 제외. 상속개시일 이전에 보유하던 일반주택 양도가 원칙.
60세 이상 직계존속 봉양 합가(10년 이내) / 혼인으로 인한 합가(10년 이내) 양도 시 각자 1주택으로 봄.
조특법상 감면주택·농어촌주택은 1세대 1주택 비과세 판정 시 주택 수에서 제외되는 경우 있음.
민간임대주택법상 등록·자동말소·자진말소 이력 확인. 거주주택 비과세 특례(§155⑳) 적용 시 등록 임대주택은 주택수에서 제외.
1주택자가 인구감소지역에 추가 주택 취득 시 주택수에서 제외하여 종전 주택 양도 시 1세대1주택 비과세 적용.
1주택자가 보유 상태에서 비수도권 준공 후 미분양주택 추가 취득 시 주택수에서 제외.
SECTION 05
조정대상지역 및 거주요건 핵심
0/4 ▶
핵심 원칙 (소령 §154①) — 취득 당시 조정대상지역 주택은 2년 이상 거주가 비과세 요건. 2017.8.3. 이후 취득분부터 적용. 현재(2026년) 조정대상지역은 서울 강남3구·용산구 중심.
· 취학·근무상 형편으로 세대원 중 일부 거주 불가 시 특례
· 2019.12.17. 이전 계약·계약금 지급분(무주택 세대)
· 조정대상지역 공고일 이전 계약·계약금 지급분
SECTION 06
1세대 1주택 비과세 판정 핵심
0/5 ▶
세대원 구성 확인(SECTION 01)의 주택수 합계 + SECTION 04의 입주권·분양권 + 2주택 특례를 종합하여 자동 판정합니다.
세대원 구성(SECTION 01)과 SECTION 04의 2주택 특례를 입력하면 자동 판정됩니다.
SECTION 03의 취득일·양도일을 입력하면 자동 판정됩니다.
SECTION 05의 조정지역 여부·거주기간·거주특례를 입력하면 자동 판정됩니다.
12억원 초과분은 고가주택으로 일부 과세. 단, 비과세 요건 충족 시 초과분만 과세 + 장특공 최대 80%.
SECTION 03의 양도가액을 입력하면 자동 판정됩니다.
위 요건들을 모두 체크하면 자동 판정됩니다.
SECTION 07
다주택자 중과세율 검토 소법 §104⑦
0/4 ▶
중과 요건 — ① 양도 시점 조정대상지역 내 주택 양도 + ② 다주택 세대. 2주택 중과: 기본세율+20%p / 3주택 이상: 기본세율+30%p. ※ 중과유예 기간 확인 필수.
보유기간 2년 이상 조정대상지역 주택 양도 시 중과 배제 → 기본세율 + 장특공 허용. 유예 종료·연장 여부는 정부 발표 확인 필요.
· 장기임대주택(요건 충족)
· 상속주택(5년 이내)
· 소형·저가주택(기준시가 3억 이하 수도권밖)
· 10년 이상 보유 등
미등기양도자산은 70% 단일세율, 장특공·비과세·감면 모두 배제.
보유기간·주택수·양도 조정지역·중과유예/배제·미등기 여부를 종합하여 자동 판정합니다.
SECTION 08
장기보유특별공제 검토 소법 §95②
0/3 ▶
공제율 체계 — 일반(표1): 3년 이상 보유 시 6%부터 최대 30%(15년). 1세대 1주택 고가주택(표2): 보유기간 4%/년 + 거주기간 4%/년, 각 최대 40% = 합산 최대 80%. 단, 2년 이상 거주 요건 필수(미충족 시 표1 적용). 미등기·중과대상 주택은 배제.
SECTION 03의 취득·양도일을 입력하면 보유기간이 자동 계산됩니다.
SECTION 05의 거주 시작·종료일을 입력하면 거주기간이 자동 계산됩니다.
법령 기준(소법 §95②): 연 단위로 계산하며 1년 미만 단수는 버림. 표2는 보유·거주 각 10년 한도(40%+40%=80%), 표1은 15년 한도(30%).
SECTION 09
필요경비 및 자본적지출 검토 소법 §97
0/9 ▶
증빙 원칙 — 적격증빙(세금계산서·현금영수증·신용카드) 또는 실제 지출 증명(계좌이체 + 공사계약서 + 시공사진 등). 수익적지출(도배·장판·싱크대 교체 등)은 제외. 자본적지출만 인정.
💡 아래 항목은 양도소득세계산기 v11의 필요경비 입력란과 1:1 매칭되어 자동 입력됩니다.
취득세 납부확인서 기준. 등록면허세 포함.
원
소유권이전 등기 시 법무사 보수 및 인지세.
원
취득 당시 지급한 공인중개사 수수료.
원
양도 시 지급한 공인중개사 수수료 + 신고수수료.
원
· 발코니 확장·섀시(새시)·창호 교체
· 보일러 교체(전체)
· 주방·욕실 전면 리모델링
· 바닥 마루 교체(전체)
· 방범창 설치, 엘리베이터 설치 등
원
위에 해당하지 않는 기타 인정 경비(예: 이주비, 명도비, 전세권말소비용 등).
원
× 도배·장판, 벽지 교체
× 씽크대·냉장고 교체
× 보일러 수선·부품 교체
× 외벽 도장, 균열 보수 등 원상회복성 지출
실지거래가액 확인 불가 시 환산취득가액 = 양도가액 × (취득 당시 기준시가 / 양도 당시 기준시가). 이 경우 필요경비는 기준시가의 3% 의제.
SECTION 9-A · 토지
토지 특례 검토
0/6 ▶
토지 과세 3대 검토사항 — ① 비사업용토지 중과(기본세율+10%p) · ② 농지·임야 8년 자경감면(조특법§69) · ③ 공익수용 감면(조특법§77). 농지는 재촌·자경 요건 충족 여부가 핵심.
공부상 지목과 실제 현황 불일치 시 사실상 현황으로 판단(소법 §104의3).
· 농지: 재촌·자경 미충족 → 비사업용
· 임야: 재촌 미충족 또는 보전임야 아닌 경우
· 대지: 주택·건물 부속토지가 아니고 나대지 상태 일정기간 이상
중과: 기본세율 + 10%p + 장특공 배제
① 취득일부터 양도일까지 8년 이상 재촌(농지 소재지 또는 연접 시·군·구) + ② 자경(본인·배우자 직접경작) + ③ 양도일 현재 농지 → 양도세 1억원 한도 100% 감면(5년간 2억원 한도).
4년 이상 재촌·자경 농지 양도 + 1년 내 대토 취득 + 3년 이상 계속 재촌·자경. 1억원 한도 100% 감면.
공익사업용 토지 수용·협의매수·환지 시 감면: · 현금보상 10% 감면 · 채권보상 15% 감면 · 3년 이상 만기채권보상 30%·40% 감면. 사업인정고시일 2년 전 취득요건 확인.
토지는 표1(일반) 적용: 3년 6% → 15년 30%. 비사업용토지는 배제.
SECTION 9-B · 건물
건물(상가·사무실 등) 특례 검토
0/5 ▶
건물 과세 핵심 — ① 사업용 사용 중 건물은 감가상각누계액이 취득가액에서 차감(소법 §97③) · ② 부가가치세 과세사업자 건물 양도 시 건물분 부가세 확인 · ③ 토지·건물 일괄양도 시 가액구분.
본인 명의 사업(임대사업 포함) 중 종합소득세 신고 시 필요경비로 산입한 감가상각비 누계액은 취득가액에서 차감. 사업자등록 여부, 장부기장 여부 확인.
원
원
일괄양도 시 기준시가 비율로 안분. 매매계약서상 구분이 현저히 부적정하면 세무서가 시가 비율로 재산정 가능(소법 §100).
원
원
건물분은 부가세 과세(토지는 면세). 포괄양수도(부가법 §10⑨) 요건 충족 시 재화의 공급 제외. 세금계산서 발급 여부·매수인 사업자등록 상태 확인.
건물 양도와 함께 임대사업 종료 시 폐업신고 및 확정신고 필요. 양도일이 속하는 과세기간 종료 후 25일 이내.
SECTION 9-C · 분양권
분양권 특례 검토
0/5 ▶
분양권 과세 원칙 — ① 1세대1주택 비과세 불가 · ② 장특공 배제 · ③ 보유기간별 세율 매우 높음: 1년 미만 70%, 1년 이상 60%(2년 이상도 동일) · ④ 2021.1.1. 이후 취득분은 다른 주택 양도 시 주택 수 산입.
당첨·계약일. 2021.1.1. 이후 취득 여부에 따라 다른 주택의 주택수 산입 여부 결정.
분양권 자체는 비과세 대상 아님. 단, 다른 주택 보유 상태에서 분양권 양도 시 주택 수 산정에 영향.
양도가액 = 분양가 + 프리미엄. 다운계약 적발 시 가산세 및 비과세 배제. 실거래신고 확인.
기존 주택 보유자가 분양권 취득 후 신규주택 준공·입주하는 경우 종전주택 양도 특례. 3년 이내 양도 요건 등.
SECTION 9-D · 입주권
조합원입주권 특례 검토
0/6 ▶
입주권 핵심 — ① 관리처분계획인가일을 기준으로 취득시기·주택 간주 구분 · ② 1세대 1주택 비과세는 원조합원에게 특례 가능(소령 §155⑯ 등) · ③ 장특공은 종전주택 분만 표2 적용.
인가일 이후 입주권 상태. 인가일 이전 취득 주택을 인가일에 입주권으로 전환한 경우 원조합원.
원조합원은 주택 보유·거주기간 통산. 승계조합원은 입주권 상태로 보유기간 기산.
종전주택 부분에 대해서는 장특공 표2(1세대1주택 고가주택) 적용 가능.
원조합원이 양도 시 1세대 1주택 요건 충족(보유 2년 이상, 조정취득은 거주 2년 이상) + 양도가액 12억 이하 비과세.
조합원입주권 + 대체주택(사업시행인가일 이후 취득) 보유 시 종전 일반주택 양도 비과세 특례.
입주권 자체 단기양도: 1년 미만 70%, 1~2년 60%, 2년 이상 기본세율. 원조합원 1세대1주택 요건 충족 시 비과세 가능.
SECTION 9-E · 권리·기타
부동산 권리·기타자산·주식 특례
0/4 ▶
과세대상 구분 — 지상권·전세권·등기된 부동산임차권(§94①2) / 특정시설물이용권·회원권(§94①4) / 특정주식·부동산과다보유법인주식·영업권(§94①4) / 대주주 주식·비상장주식(§94①3). 자산별 세율·장특공·필요경비 체계가 다름.
· 지상권·전세권·임차권: 장특공 적용(표1)
· 시설물이용권·회원권: 장특공 배제
· 주식·영업권: 장특공 배제
· 일반: 기본세율(6~45%)
· 대주주 주식: 3억 이하 20%, 초과 25%(1년 미만 30%)
· 중소기업 외 비상장 주식: 20%
· 중소기업 대주주 주식: 20·25%
주식은 취득가액·위탁수수료만 인정. 영업권은 감가상각 기초 검토. 회원권은 입회금·양도 시 수수료.
SECTION 10
감면 및 특례 검토
0/5 ▶
특정 시기 미분양·신축주택 취득자에 대한 양도세 감면. 주택 수 제외 특례 포함.
민특법상 등록 + 임대기간·임대료 증액 제한(5%)·기준시가 요건 충족 시 장특공 50%·70% 특례 또는 세액 100% 감면.
수도권 外·읍면·기준시가 요건 충족 농어촌주택 보유 시 일반주택 양도세 비과세 판정 시 제외.
배우자·직계존비속으로부터 증여받은 후 10년 이내 양도 시 이월과세 적용 → 취득가액을 증여자의 취득가액으로.
특수관계자에게 증여 후 10년 이내 양도 시 직접 양도한 것으로 간주 가능. 조세회피 목적 여부 판단.
SECTION 11
기타 특이사항 및 신고·납부
0/5 ▶
양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내. 누락 시 무신고가산세 20%(부정 40%).
SECTION 03의 양도일(잔금·등기)을 입력하면 예정신고 기한이 자동 산정됩니다.
해당연도에 2건 이상 양도 또는 양도차손 합산 필요 시 다음해 5월 확정신고.
납부세액 1천만원 초과 시 2개월 이내 분납 가능(초과분 분납).
양도소득세의 10% 상당액. 양도소득세 예정신고 기한 내 별도 신고.
SECTION 12
신고 필요 서류 체크
0/10 ▶
CONSULT SUMMARY

상담 요약

FINISH

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DISCLAIMER   본 체크리스트는 상담 실무용 보조자료로서, 구체적 사안의 판단은 최신 세법·시행령·예규·판례에 따라 개별 검토가 필요합니다. 세율·공제율·유예기간·조정대상지역 범위 등은 정책에 따라 변동될 수 있으므로 양도시점 기준 최신 규정을 반드시 확인하시기 바랍니다. 작성된 데이터는 브라우저 localStorage에 저장되며, 타 기기·브라우저로 이동되지 않습니다.

📊 양도소득세계산기 연동용 데이터 내보내기

상담 체크리스트에 입력된 기초자료를 .xlsx 파일로 저장합니다. 양도소득세계산기 v11의 "📊 엑셀 파일 업로드" 영역에 바로 드래그&드롭하시면 자동으로 모든 필드가 입력됩니다.
· Sheet 0: 계산기_자동입력 — 계산기 v11이 1순위로 인식 (dot-notation) ★ 자동 매칭
· Sheet 1: 계산기입력 — 영문 Key-Value 구조(상담앱 snake_case)
· Sheet 2: 상담기초자료 — 모든 항목을 정리한 전체 상담 기록
· Sheet 3: 판정결과요약 — 비과세·중과·장특공 판정 및 플래그
· Sheet 4: 양도세계산기_v11상세 — 한글 상세 뷰 (수기 확인용)

🔐 개인정보 주의   주민등록번호가 포함된 엑셀 파일은 민감정보입니다. 다운로드 파일은 암호화된 저장소에 보관하고 이메일 전송 시 파일 암호를 설정하시기 바랍니다. 양도세계산기로 전달 후 불필요한 사본은 즉시 삭제 권장.

Sheet 1. 계산기입력 (Calculator Input)

READY FOR IMPORT
구분항목(Key)값(Value)비고

Sheet 2. 상담기초자료 (Full Record)

CONSULT ARCHIVE
섹션항목입력/선택 값

Sheet 3. 판정결과요약 (Judgment Summary)

DECISION
판정항목결과

🔗 양도소득세계산기_2026_v11 필드 매핑 키

양도인 성명 → client_name
주민등록번호 → client_rrn
생년월일 → client_birth (자동추출)
성별 → client_gender (자동추출)
연락처 → client_phone
거주자구분 → resident_status
자산유형 → asset_type
취득일자 → acq_date
양도일자 → trs_date
취득가액 → acq_price
양도가액 → trs_price
취득부대비용 합계 → acq_cost
취득세+지방교육세 → exp_acqtax
법무사비+인지대 → exp_legal
취득 중개보수 → exp_broker_buy
양도 중개보수 → exp_broker_sell (= trs_cost)
자본적지출 → exp_capital (= capital_expense)
기타 필요경비 → exp_etc
취득 당시 조정지역 → acq_adjusted_area
양도 당시 조정지역 → trs_adjusted_area
세대 주택 수 → house_count
보유기간(일) → hold_days
거주기간(일) → live_days
1세대1주택 비과세 → exemption_1h1h
다주택 중과 → heavy_tax
장특공 유형 → ltd_type
적용세율 → rate_type
사용 방법   ① 체크리스트 탭에서 기초자료 입력 → ② 엑셀파일 다운로드 → ③ 양도소득세계산기에서 엑셀 드래그&드롭 업로드. 양도소득세계산기 측에서는 Sheet 1의 Key 컬럼을 기준으로 값을 매핑하시면 됩니다. 파일명은 [의뢰인명]_양도세기초자료_YYYYMMDD.xlsx 형식으로 자동 생성됩니다.

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